Đầy vướng mắc ở dự án BT, “đất vàng” chỉ làm bãi xe

Thứ bảy, 14 Tháng 11 2020 11:07

Nhiều dự án thực hiện theo hình thức BT gặp vướng mắc do khâu xác định giá trị chênh lệch nhau giữa dự án và tài sản công (giá trị của khu đất được hoán đổi cao hơn giá trị của dự án). Đây là một trong những lý do khiến nhiều khu đất vàng nghìn tỷ ở TP.HCM “bỏ trống” nhiều năm.

Những khúc mắc cứ tháo rồi lại “treo”

Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT từng được xem là nút thắt tháo gỡ cho các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm ở các thành phố lớn và cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp địa ốc mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, sau nhiều vướng mắc, hiện nay việc triển khai dự án BT đã giảm dần tính hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Ngày 15/8/2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2019/NĐ-CP quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho các dự án triển khai theo hình thức này.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong quá trình triển khai, Nghị định này lại vướng phải khá nhiều luật khác nhau, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai); và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

Dự án kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (quận Thủ Đức, TPHCM) bị ngưng trệ kéo dài.

Một trong những nội dung đáng chú ý được quy định tại Nghị định số 69/2019/NĐ-CP là việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán. Trong đó, giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường, theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán; Giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.

Nguyên tắc ngang giá đã được Thủ tướng Chính phủ quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg trước đây; tuy nhiên bên cạnh đó còn có quy định cho phép thanh toán bù trừ, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản công lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư nộp phần chênh lệch vào ngân sách nhà nước.

Quy định này có kẽ hở là không khống chế mức độ chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất, tài sản công để thanh toán với giá trị dự án BT. Trong thực tế, đã có hiện tượng sử dụng giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn giá trị dự án BT rất nhiều lần. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cho nhiều dự án BT hiện nay không thể hoàn thành đúng tiến độ.

Theo ghi nhận, tại TP.HCM có một số dự án đầu tư xây dựng theo hợp đồng BT đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng trên 90%, hoàn thành tiến độ dự án gần 50% nhưng do vướng mắc về khâu định giá đất ngang nhau, dẫn đến doanh nghiệp không được giao đất và thiếu vốn để tiếp tục triển khai dự án.

Về thời điểm sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT, theo quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg, việc thanh toán quỹ đất được thực hiện đồng thời hoặc sau khi hoàn thành dự án BT. Quy định này cũng chưa chặt chẽ dẫn đến tình trạng các dự án BT triển khai rất chậm hoặc không thực hiện, trong khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất thanh toán và nhà đầu tư chỉ chú tâm thực hiện dự án khác trên quỹ đất được thanh toán để bán tạo lợi nhuận.

Ngoài ra, một số vướng mắc tại hình thức đầu tư xây dựng theo hợp đồng BT cũng đã được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu tháo gỡ nhiều lần. Thế nhưng thực tế cho thấy, để đẩy nhanh việc tháo gỡ các khúc mắc nói trên cần rất nhiều thời gian. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”, không còn mặn mà với hình thức này.

"Đất vàng" bỏ trống

Những vướng mắc trong hợp đồng đầu tư xây dựng theo hình thức BT khiến cho nhiều khu đất vàng ở TP.HCM vẫn chưa thể khai thác, sử dụng, gây lãng phí nguồn tài nguyên nhiều năm liền.

Điển hình là 6 khu đất gồm: khu đất 234 Lý Tự Trọng (quận 1) rộng 643m2, khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng (quận Bình Thạnh) rộng 7.200m2, khu đất 132 Đào Duy Từ (quận 10) rộng hơn 10.600m2, khu đất 12 Kỳ Đồng (quận 3) rộng 940m2, khu đất 42 Trương Định (quận 3) rộng 807m2 và khu đất 582 Kinh Dương Vương rộng 12.240m2. Những khu đất này hiện đang được sử dụng để trồng cây cảnh, hoặc làm bãi để xe.

Theo tìm hiểu, các khu “đất vàng” này được UBND TP.HCM dự kiến sẽ bàn giao cho nhà đầu tư Dự án kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa (gọi tắt Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa, quận Thủ Đức).

Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa là dự án được thi công theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) giữa UBND TP.HCM và liên danh Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Invest, Công ty CP Văn Phú Bắc Ái, Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Bắc Ái và Công ty CP Đầu tư HNS Việt Nam.

Dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa dài 2,75km có tổng giá trị dự án là hơn 2.765 tỷ đồng. Trong đó, giá trị dự án BT là hơn 944 tỷ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng là hơn 1.821 tỷ đồng.

Theo nội dung phản hồi đến báo chí mới đây, Ông Trần Đức Thắng - đại diện Công ty CP Văn Phú Bắc Ái - cho biết: Đến nay, công tác thi công giá trị sản lượng đạt 447,940 tỷ đồng, tương đương 43,79% tổng sản lượng dự án Công tác giải phóng và đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay đã hoàn thành xong đến 91,45%. Tuy nhiên, dự án vẫn còn rất nhiều vướng mắc.

Nguyên nhân cũng đến từ việc xác định giá đất ngang nhau giữa các khu đất và giá trị thực tế của dự án. Giới kinh doanh bất động sản tại TPHCM nhận định, các liên danh thực hiện dự án Phạm Văn Đồng - Gò Dưa đã quá “hời” khi tham gia dự án, bởi giá trị các lô đất lớn hơn nhiều so với tổng giá trị dự án BT là hơn 2.765 tỷ đồng.

Khu đất vàng 132 Đào Duy Từ (quận 10, TPHCM) đang làm bãi giữ xe.

Điển hình là khu đất tại số 132 Đào Duy Từ (Quận 10), Theo Công ty dịch vụ bất động sản công nghệ Propzy, vào năm 2017, giá trị khu đất nói trên khoảng 810 tỷ đồng và mức giá ở thời điểm hiện tại là khoảng 1.350 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trước đó Công ty CP Văn Phú Bắc Ái đã làm Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ này cho Công ty TNHH Joming, với giá trị chuyển nhượng chỉ 370 tỷ đồng, tức khoảng hơn 35 triệu đồng/m2. Có nghĩa là chênh lệch rất nhiều so với giá trị thực tế.

Giải thích về vấn đề này, ông Trần Đức Thắng - đại diện Công ty CP Đầu tư Văn Phú - Bắc Ái cho biết, các công tác liên quan đến định giá đất dự án ở thời điểm bàn giao sẽ được tính toán.

Theo quy định, không thể so sánh giá nhà phố thị trường và giá khu đất xây nhà ở cao tầng, vì mật độ xây dựng nhà cao tầng chỉ đạt 35-50% trên tổng diện tích. Mặt khác khu phức hợp cũng phải đầu tư xây dựng nhiều tiện ích theo quy định chứ không phải là để phân lô nền.

Đại diện của Văn Phú Bắc Ái cũng chia sẻ, dự án đang dừng do nhiều nguyên nhân, ngoài việc khó khăn do một số hộ dân chưa bàn giao mặt bằng. Nhiều trường hợp đền bù phức tạp cần phải có ý kiến của các cơ quan cấp trên nên thời gian triển khai bị kéo dài hơn dự kiến.

Mới đây, Sở GTVT TPHCM cũng đã có văn bản gửi Công ty Văn Phú Bắc Ái và nhiều doanh nghiệp khác về việc tiến độ thực hiện các công trình giao thông trọng điểm trên địa bàn TPHCM.

Theo Sở GTVT TPHCM, các doanh nghiệp đã nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai dự án. Sở cũng đã thường xuyên tổ chức họp kiểm điểm tiến độ hàng tuần.

Qua xem xét, Sở GTVT nhận thấy phần lớn các công trình trọng điểm chậm tiến độ thực hiện so với dự kiến, phải thực hiện các thủ tục điều chỉnh dự án, điều chỉnh thời gian thực hiện để tiếp tục triển khai thực hiện. Nguyên nhân chủ yếu là do thời gian thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, năng lực quản lý điều hành dự án của các chủ đầu tư còn hạn chế.

Ngoài ra, công tác phối hợp giữa chủ đầu tư và các đơn vị có liên quan chưa được thực hiện tốt.

Hiện nay, các chủ đầu tư chưa lập tiến độ chi tiết từng dự án giao thông trọng điểm theo yêu cầu tại Công văn số 3336/SGTVT-KH của Sở GTVT. Việc này ảnh hưởng đến công tác theo dõi, quản lý tiến độ từng dự án.

Chính vì vậy, Sở GTVT đề nghị các chủ đầu tư khẩn trương rà soát, lập tiến độ thực hiện chi tiết của từng công trình, dự án trọng điểm trên cơ sở tình hình thực tế, năng lực các nhà thầu tham gia, khả năng bố trí vốn. Việc này nhằm đảm bảo nguyên tắc khoa học, tuân thủ trình tự thực hiện, trình tự tổ chức thi công theo quy định. Sớm hoàn thành công trình đưa vào sử dụng phục vụ nhu cầu đi lại của người dân, đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện, Sở GTVT sẽ tổng hợp báo cáo UBND TPHCM xem xét và có biện pháp chấn chỉnh kịp thời.

Theo các chuyên gia kinh tế tại TPHCM, cơ quan chức năng cũng cần rà soát lại các điều khoản trong những hợp đồng BT mà TPHCM đã ký với doanh nghiệp để tránh gây thiệt hại, thất thoát cho thành phố. Khi doanh nghiệp báo cáo tiến độ dự án thì các cơ quan liên quan cũng cần nghiệm thu, khảo sát kỹ lưỡng dự án, tránh những kết quả sai lệch giữa thực tế và “trên giấy”.

Thăng Long


Bài viết xem thêm